Купляючи квартиру у Львові, варто звертати увагу на безліч дріб'язків і деталей, від яких у підсумку залежить успіх цього заходу. Договори юридично не захищають покупця житла на первинному ринку. >

Так уже склалося, що серед моїх знайомих журналістів, що спеціалізуються на нерухомості, за останні три роки лише двоє купили квартири. Інші пишуть на цю тему винятково з чужих слів по відомому принципі: "Ох і солодкі гусячі лапки. – А ти їх їв? – Ні, бачив, як пан їв". Тим часом покупка квартири – процес не тільки радісний, але і, що таїть у собі безліч схованих і явних пасток, ігноруючи які, у підсумку можна або поповнити ряди обманутих пайовиків, або купити не те, не там і не за тією ціною. Намагаючись не виявитися в розбитого або порядком зіпсутого корита, багато потенційних покупців звертаються до СМИ в пошуках вдалого і невдалого особистого досвіду і рідко його знаходять.

Тому, коли мені днями головний редактор доручив написати животрепетний матеріал по нерухомості, у мене не було особливих сумнівів, про що писати – про процес покупки квартири, заснованому на особистому досвіді. Саме в квітні я вплутався в розрахований на найближчі три роки процес придбання квартири на Сихові.

Компроміс між бажаннями і можливостями

Вибір місця розташування нової квартири обумовлений декількома обставинами, головні з яких – сума, що я і моя дружина готові витратити на нове житло, зв'язок з нинішнім місцем проживання, ну і, природно, вимоги до якості квартири. Споконвічно ми готові були вкласти в будівництво приблизно 70–100 тис. дол., причому відразу готові були віддати лише половину. Приблизно стільки ми виручили від продажу "однушки" на сихові, придбаної нами шість років тому усього за 17,5 тис. дол. Іншу суму хотіли погасити на виплат не менш чим за три роки.

На ці гроші в принципі можна було б купити квартиру й у Львові. Швидше за все, це була би двох-трикімнатна квартира в панельному будинку де-небудь на Грнінченка. Нам же хотілося купити досить велику квартиру в цегельному або монолітно-цегельному будинку. За такі гроші в Львівському регіоні це можливо зробити лише в приміській зоні. Утім, ніяких особливих недоліків життя в приміській зоні Львова з окраїнами Львова ми не бачимо – уже звикли добиратися на роботу за годину – година двадцять. Прив'язують нас до Сихова і інші обставини.

Останні 12 років ми з дружиною живемо в цьому місті. Тут же син учиться в гарній школі, що славиться майже стовідсотковим вступом випускників у вузи, учнями – переможцями районних і обласних олімпіад, поїздками за кордон на язикову практику і тверду селекцію – до семи заявок на місце – при наборі в перший клас. У цю же школу ми плануємо віддати і підростаючу дочку. До шкільного питання ми відносимося тремтливо і дуже дивуємося, коли знайомі журналісти – а серед колег, що спеціалізуються в економіці, добра половина останнім часом купила власне житло – зовсім не задумуються про те, є чи поблизу гарна школа. Правда, у багатьох з них дітей поки немає.

Немаловажна і близькість до транспортних артерій: залізничної станції і Ленінградському шосе. Дружина воліє їздити на роботу на машині. Я, тому що не воджу, – на електричці. Ще п'ять років тому я намагався пристосувати свій відхід на роботу до від'їзду дружини, щоб проїхати хоча б частина шляху з комфортом. Останні три роки це утратило всякий зміст: автомобільні пробки привели до того, що дружина зараз добирається в центр Львова в кращому випадку за пів годині, у гіршому – за годину. У мене ж на дорогу від квартири до вокзалу стабільно іде 45–50 хвилин, при цьому по шляху я ще і закидаю сина в школу. Ще 20 хвилин я витрачаю на дорогу від вокзалу до свого робочого кабінету. Приблизно такі ж тимчасові показники мені хотілося зберегти.

Про гроші і час

Час для продажу "однушки" і покупки нової квартири зараз досить підходяще – ринок не росте, що важливо, коли можливо часовий розрив між обома операціями. Це дозволяє уникнути ситуації, коли, одержавши гроші за продану квартиру і витративши на вибір нового варіанта тиждень-інший, покупець виявляє, що за це час ціни виросли й отримана їм сума в перерахуванні на квадратні метри порядком знецінилася. Щоб уникнути подібних неприємностей ми з дружиною постаралися укласти контракт на покупку в той же день, як нам перелічили гроші за продаж "однушки".

Якщо ж ціни знизяться занадто сильно, за вкладені гроші можна буде купити квартиру значно більшої площі. Така ситуація, приміром, склалася після кризи 1998 року, коли за дев'ять місяців ціни на житлі упали більш ніж у півтора разу. У цьому випадку іноді вигідніше вийти з процесу покупки нової квартири або домовитися з забудовником про нові умови, наприклад про зниження ціни або надання квартири більшої площі. Один мій знайомий у 1999 році домігся зниження ціни приблизно на 30% за квартиру, що здобувається в розстрочку, перший внесок за яку був внесений ще до кризи.

У той час це було досить поширене. Зараз багато забудовників обмовляють можливість виходу з процесу зі штрафом у 5–7% від загальної суми покупки і розтягують повернення сплачених сум на кілька місяців. Так що незайвим враховувати і цю обставину.

Тільки без ріелторів

Ще одним принциповим моментом для нас була обов'язкова відсутність між нами і будівником посередників-ріелторів. У нас із дружиною вже є власний досвід покупок-продажів квартир: у процесі поліпшення житлових умов ми продали чотири квартири, а майбутня покупка повинна була стати нашим шостим житлом, що здобувається. Щораз ми вдало обходилися без ріелторів. Хотіли уникнути їхньої участі і цього разу. Але навіщо віддавати нічого не гарантуючим посередникам і ці гроші, якщо підібрати цікавляче нас житло ми можемо і самостійно?

Продаючи раніше дві наші колишні квартири, ми могли поспостерігати за діями ріелторов з боку. Вони зв'язалися з нами від імені покупців наших квартир. Їхня робота залишила двоїсте враження. З одного боку, видимо, без їхньої участі досить складно провернути багатоступінчасті угоди з великою кількістю учасників. З іншого, ріелторы, на наш погляд, могли підібрати для своїх клієнтів-покупців варіанти і щось краще.

У всякому разі, один раз ми готові були ледве знизити ціну продаваної квартири, якби нас про це попросили, боялися тільки, що нас попросять знизити ціну більше, ніж нам хотілося б. І в паніці думали, як нам виходити з такої гіпотетичної ситуації, якщо вона раптом складеться. Однак ріелторы, видимо, вписавши в задані параметри багатоступінчастої угоди, навіть не заїкнулися про можливості торгу. Більш того, довідавшись, що житло, що виставляється на продаж, юридично і фізично вільно, і показавши його своїм клієнтам-покупцям, вони стали їхній переконувати, що варіант настільки гарний, що і думати не коштує про пошук альтернатив. Почувши це, ми з дружиною тільки переглянули. Виходило, що, переслідуючи свої інтереси, ріелтори за гроші своїх клієнтів попрацювали на нас, замість того щоб постаратися хоч небагато мінімізувати їхні витрати або знайти за ці гроші квартиру ледве більшої площі.

У випадку ж c придбанням первинного житла послуги ріелтра і зовсім нам представлялися порожньою витратою грошей. Знайти забудовника завжди можна через інтернет або по телефонах, вивішеним на заборах будівництв. Принаймні при наших попередніх придбаннях ми завжди надходили саме так. Крім того, з голови дотепер не виходять телевізійні картинки з річної давнини мітингів обманутих пайовиків, у яких постраждалі інвестори затверджували, що вони вкладалися в споруджуване житло саме за допомогою однієї шановної у Львові ріелторської компанії. За їхніми словами, компанія при виникненні проблем на будівництві попросту умила руки, заявивши, що по договорах вона за дії прогорілих забудовників не відповідає.

Не представляє особливої праці також попросити, а при нагоді додатково перевірити ще раз наявність дозволів на будівництво. Для Сихова це питання особливо актуальне, з огляду на, що одна компанія перестала виконувати свої зобов'язання перед інвесторами і розорилася саме через те, що не змогла знайти загальну мову з адміністрацією міста, що перемінилася, при тім що при колишній адміністрації не встигла оформити всі необхідні дозволи. Допомога ріелтора в таких випадках потрібна, якщо ви звертаєтеся до зовсім незнайомих забудовників без сформованої репутації.

Утім, самі ми знаємо лише однієї людини, знову ж з журналістського пула, що при покупці житла на первинному ринку звернувся до ріелторам, мотивуючи свої дії відсутністю в нього часу на пошуки варіантів. Всі інші наші знайомі купували споруджуване житло безпосереднє в забудовника.

Договірні хитрості

Телефонний обдзвін обраних нами трьох варіантів виявив одна неприємну для нас особливість: стандартний договір часткового будівництва з клієнтами виявилася готова укласти тільки одна компанія. Дві інші запропонували складні вексельні схеми за участю посередників. В одному випадку посередником виступав банк, в іншому – міжрегіональна компанія. Вони випускали векселі, що ми повинні були купити, і одночасно посередники зобов'язувалися по закінченні будівництва надати замість векселів відповідне їх ціні на нинішній момент кількість квадратних метрів.

Мінус векселів полягає в тому, що по своїй суті це папера, що після завершення будівництва будинку їхня організація, що видала, на законних підставах може просто погасити по номіналі. Така спокуса в неї може з'явитися, якщо ціни на житло за час будівництва виростуть, що зробить фінансово більш привабливим безпосередній продаж квартир зовсім новим покупцям.

Утім, за діяльністю обох забудовників ми стежили протягом останніх п'яти років, і дотепер спроб не розрахуватися з покупцями за ними не спостерігалося. І це при тім, що на ринку за ці роки багато забудовників відмовилися виконувати свої зобов'язання або просили своїх клієнтів зробити доплату. Крім того, що укладаються договори первинного інвестування начебто б повинні були захистити від можливого бажання забудовника і його контрагент^-контрагентів-посередників-контрагентів по завершенні будівництва просто отримають готівку за векселя по номіналі замість надання квартири.

По статистиці, зараз до 90% забудовників Львівського регіону перейшли на вексельні схеми, пояснюючи своє небажання зв'язуватися з домінуючими ще два роки тому на ринку договорами пайової участі в будівництві недосконалістю законодавства. За законом, покупець з таких договорів на відміну від вексельних схем може досить легко вийти, що лякає забудовників в умовах, коли на ринку йде корекція цін і спостерігається зниження попиту. По-друге, законодавство про часткове будівництво накладає на забудовників штрафи за затримки зі здачею об'єктів. Затримки, і іноді не на один рік, трапляються суцільно і поруч.

Третій забудовник хоча і пропонував укласти з ним договір пайової участі в будівництві, від двох вищевказаних, на думку забудовників, недоліків цих договорів був захищений. Справа в тім, що дозволу на будівництво були їм оформлені ще до внесення два роки тому виправлень у законодавство, що посилюють для забудовників відповідальність за зрив термінів і полегшують пайовикові вихід з будівництва. А тому що закон зворотної сили не має, те і забудовник уникав неприємних для нього гострих кутів.

Виходило, що в кожнім із трьох варіантів розраховувати на, що прописуються в діючому законодавстві захищеність і широкі права для інвестора-пайовика не приходилося. У такій ситуації ми вирішили, що особою різниці між забудовниками в договорах ні, отже, основна увага варто звернути на репутацію кожного з забудовників, а також якісні і цінові характеристики споруджуваного ними житла.

За матеріалами rway.ru/

інші статті:

Чим вигідно «старе» житло?
Незважаючи на численні достоїнства новобудов, квартири на вторинному ринку володіють поруч значних і вирішальних переваг.

Як повинна проводитися експертна оцінка нерухомості.
Ми продовжуємо публікацію циклу статей про оцінну діяльність в Україні. Раніше ми виклали об'єктивні передумови становлення і можливої сфери застосування експертної оцінки в Україні, розглянулии поняття «оцінювач» і організаційно-нормативні аспекти, зв'язані з діяльністю оцінювача, показали можливості визначення справедливої вартості як бухгалтерського поняття за допомогою експертної оцінки. У даній публікації розглядаються методологічні організаційні питання експертної оцінки нерухомості, що корисно знати цивілізованому замовникові а як приклад розглядається м. Львів.

Як правильно вибрати гарного ріелтора
Питання однозначно не двохзначне, а часом, і досить дорогий для тих, хто вирішив самостійно, без професійних знань визначених тонкощів законодавства, зайнятися продажем і, особливо, придбанням нерухомості у Львові. Природно, нікому не хочеться переплачувати, здавалися б зайві гроші, якимсь там ріелторам і тим більше, так називаним «чорним маклерам». Але, у рішенні питань зв'язаних із продажем або покупкою нерухомості, ні в якому разі не варто покладатися на ради всезнаючих дилетантів і щасливий випадок. Наслідку надмірної самовпевненості і юридично неправильно оформленої угоди, закінчуються не тільки втратою тієї самої, бажаної і що радує душу нерухомості, але, не рідко, утраті кровно зароблених «горбом і потім» засобів. У даному випадку, без перебільшення, буде досить доречну й актуальним згадати гарну, але, істину, що забувається часто в таких випадках, «скупий платить двічі».

Ради колишнього орендаря
Мені за час життя таких містах як Львів не раз доводилось знімати житло як самостійно, так і за допомогою ріелтора. Доводилося і самому виступати як агента і підшукувати людям житло в оренду. Останнє наштовхнуло на думку про те, що не заважало б розповісти потенційним квартиронаймачам (точніше, орендарям), як знімати житло в Москві з найменшими турботами і витратами. Сподіваюся, мій досвід виявиться вам корисний.

Мишоловки при оренді житла
Безкоштовний сир - тільки в мишоловці. Але, на жаль, і `платний` теж часто стає лиш принадою, особливо, якщо мова йде про оренду стандартних квартир рядовими громадянами, для яких 100 доларів на місяць - гроші. Як правило, такі орендарі заощаджують на усьому: на агентах, на зручності місця розташування і стані житлових приміщень. Такі люди, як правило, шукають підходящі варіанти `з рук у руки`, вірять хазяїнам на слово й учаться на своїх помилках.

Як продати квартиру, у якої багато власників?
Розбираємо особливості угод з житлом, оформленим у загальну спільну або часткову власність у Львові. Найпоширеніші ситуації, коли виникає загальна власність на нерухомість, - це спадкування, приватизація і придбання майна в період шлюбу.

головна: