Знаючі люди радять покупцям житла юридичному супроводові угоди самим серйозним образом. І вуж у всякому разі – читати договір, який пропонує львівська фірма-продавець, не «по діагоналі».

Краще без реанімації

Якщо квартира здобувається на вторинному ринку, договір може бути тільки один – купівлі-продажу. Коли мова йде про ще не готову новобудову, то варіантів договору можливо трохи. Давайте розберемося.

До виходу у світло знаменитого 214-го закону в практиці продажів недобудованих об'єктів переважали договори вторинного інвестування. Суть такого документа, пояснюють у компанії «Львів-новобудови», полягає в тому, що покупець стає партнером фірми-забудовника і приймає на себе всі ризики, зв'язані з будівництвом. У випадку, якщо фірма розоряється, покупець (поряд з іншими пайовиками) автоматично стає власником земельної ділянки і недобудованого житлового будинку.

– У такій ситуації, – говорить керуючий партнер компанії «Львів-новобудови», реанімувати проект і реалізувати його досить важко. Адже необхідно знайти нового забудовника-інвестора, який би взявся за кинутий проект професійно. Це під силу тільки великим забудовникам, що мають позитивну ділову репутацію.

«Сюрпризи» вексельної схеми

Сама безпечна, з погляду ризику, схема покупки – за договором купівлі-продажу. Житло по ньому здобувається вже на максимальній стадії готовності.

Але є і небезпечний різновид договору закупівлі-продажу – так називана вексельна схема. Для клієнта вона чревата «сюрпризами», тому що замість квартири він купує в будівельної компанії вексель на визначену суму, щоб згодом обміняти цей цінний папір на квартиру в новому будинку. Якщо в забудовника виникнуть проблеми, покупець ризикує не одержати квартиру у власність за ціною, зафіксованої при придбанні векселя. У цьому випадку споживач змушений купувати житло по знову встановленій ціні, часто в кілька разів переважаюча вартість цінного папера.

Вексельна схема одержала велике поширення, тому що забудовникові вона, крім іншого, дає можливість піти від податків. Правда, що пройшла літо ознаменувалося інтересом правоохоронних органів до ряду компаній, що широко застосовують такий механізм. Експерти оцінюють підсумки цього по-різному. У компанії Welhome припускають, що, як видно, тепер у практиці вексельна схема буде використовуватися рідше. Керівник філії компанії «Нове місто» Валерія Родіоніва вважає, що після літніх скандалів радикально нічого не змінилося. А якщо якісь зміни на ринку і відбудуться, те не раніш квітня наступного року – коли в черговий раз буде перероблена законодавча база.

Привід для оптимізму

Як юридично сумнівні схильні розглядати фахівці і попередні договори закупівлі-продажу. Іноді такі договори полягають між покупцем житла і продавцем відразу. Але частіше, пояснює керівник служби проектного консалтингу Володимир Кузнацієв, вони з'являються в побуті угоди як перескладені договори подвійного інвестування або інвестування, про які вже було розказано вище.

Після виходу виправлень, що пред'явив досить тверді вимоги до забудовників (наприклад, ввів обов'язкову реєстрацію земельної ділянки, відведеного під будівництво, до початку продажів), реалізація житла по договорах пайової участі стала вироблятися буквально одиницями забудовників. Але зараз, вважає В. Кузнацієв, ситуація міняється, число забудовників і девелоперів, що розглядають таку договірну схему, збільшилося.

Як відзначає директор по маркетингу компанії «Домострой» Олена Коміва, у 2006-м за договором пайової участі продавалося 10 відсотків новобудов, а в 2007-м – уже 30. Інші 70 відсотків поки приходяться на альтернативні схеми продажів – попередні договори, вексельні схеми і т.д. Але в «Домострої» вважають, що в 2008 році відсоток продажів по договорах пайової участі буде збільшуватися.

Ніж дорожче, тим надійніше

Всі описані вище навіть сумнівні види договорів не є в строгому змісті чимось кримінальним. Просто одні – більш ризиковані для клієнта, інші – менш, а «сірих схем» як би і не існує... Тому керуватися при покупці житла треба й іншими принциповими розуміннями. Вибрати перевірену будівельну компанію, переконатися в її позитивній репутації, вивчити послужний список.

У меншому ступені, як неважко догадатися, піддані ризикові елітні клієнти. Ринок дорогого житла настільки вузький по складу гравців і настільки упорядкований завдяки впливовим учасникам (покупцям і продавцям), що всі ризики, у тому числі зв'язані з юридичними сторонами угоди, зведені майже до нуля.

Типові новобудови теж перестають бути «групою ризику» для покупця. Але ринок є ринок. Саме тому, говорять в агентствах, усе більше клієнтів приходять на угоду з юристами. Єдине утруднення – відмовитися від покупки, якщо будинок, ціна і місце дуже сподобалися, а договір викликає питання. Саме це і підштовхує громадян до компромісів. Тим більше, що змінити умови продажу на прохання покупців продавці не прагнуть. Навіть зараз, коли ажіотажного попиту немає і кожен покупець – бажаний гість в офісі продажів будь-якого агентства.

За метеріалами rway.ru/

інші статті:

Чим вигідно «старе» житло?
Незважаючи на численні достоїнства новобудов, квартири на вторинному ринку володіють поруч значних і вирішальних переваг.

Як повинна проводитися експертна оцінка нерухомості.
Ми продовжуємо публікацію циклу статей про оцінну діяльність в Україні. Раніше ми виклали об'єктивні передумови становлення і можливої сфери застосування експертної оцінки в Україні, розглянулии поняття «оцінювач» і організаційно-нормативні аспекти, зв'язані з діяльністю оцінювача, показали можливості визначення справедливої вартості як бухгалтерського поняття за допомогою експертної оцінки. У даній публікації розглядаються методологічні організаційні питання експертної оцінки нерухомості, що корисно знати цивілізованому замовникові а як приклад розглядається м. Львів.

Як правильно вибрати гарного ріелтора
Питання однозначно не двохзначне, а часом, і досить дорогий для тих, хто вирішив самостійно, без професійних знань визначених тонкощів законодавства, зайнятися продажем і, особливо, придбанням нерухомості у Львові. Природно, нікому не хочеться переплачувати, здавалися б зайві гроші, якимсь там ріелторам і тим більше, так називаним «чорним маклерам». Але, у рішенні питань зв'язаних із продажем або покупкою нерухомості, ні в якому разі не варто покладатися на ради всезнаючих дилетантів і щасливий випадок. Наслідку надмірної самовпевненості і юридично неправильно оформленої угоди, закінчуються не тільки втратою тієї самої, бажаної і що радує душу нерухомості, але, не рідко, утраті кровно зароблених «горбом і потім» засобів. У даному випадку, без перебільшення, буде досить доречну й актуальним згадати гарну, але, істину, що забувається часто в таких випадках, «скупий платить двічі».

Ради колишнього орендаря
Мені за час життя таких містах як Львів не раз доводилось знімати житло як самостійно, так і за допомогою ріелтора. Доводилося і самому виступати як агента і підшукувати людям житло в оренду. Останнє наштовхнуло на думку про те, що не заважало б розповісти потенційним квартиронаймачам (точніше, орендарям), як знімати житло в Москві з найменшими турботами і витратами. Сподіваюся, мій досвід виявиться вам корисний.

Мишоловки при оренді житла
Безкоштовний сир - тільки в мишоловці. Але, на жаль, і `платний` теж часто стає лиш принадою, особливо, якщо мова йде про оренду стандартних квартир рядовими громадянами, для яких 100 доларів на місяць - гроші. Як правило, такі орендарі заощаджують на усьому: на агентах, на зручності місця розташування і стані житлових приміщень. Такі люди, як правило, шукають підходящі варіанти `з рук у руки`, вірять хазяїнам на слово й учаться на своїх помилках.

Як продати квартиру, у якої багато власників?
Розбираємо особливості угод з житлом, оформленим у загальну спільну або часткову власність у Львові. Найпоширеніші ситуації, коли виникає загальна власність на нерухомість, - це спадкування, приватизація і придбання майна в період шлюбу.

головна: