При обміні квартири можна використовувати три схеми альтернативної угоди. Дві з них досить поширені. Третя менш популярна, але відносно безпечна й економічна.

Дешево і небезпечно

Перша схема: усіх робимо самі. Самі проводимо маркетинг. Самі встановлюємо ціну. Продаємо квартиру. Збираємо всі документи. І головне – самі проводимо фінансові розрахунки. А ще самостійно підбираємо альтернативну квартиру, перевіряємо її «юридичну чистоту», розраховуємося з продавцем... Якщо мати на увазі гроші, то цей шлях найменш витратний. На оплаті послуг ріелторів можна заощадити значну суму.

Одна моя знайома (юрист по утворенню), що вибрало цей варіант, підрахувала, що, звернися вона до фахівців ринку нерухомості, то зі своєї однокімнатної квартирки могла б виїхати лише в «двійку». Продавши ж і купити альтернативу самостійно і заощадивши на агентствах, грошей їй вистачило на придбання невеликої трикімнатної квартири. Правда, шлях самостійного здійснення угод, яким пройшла дама-юрист, багато хто не без підстави вважають небезпечним. Тому вибирають другий шлях – альтернативу, цілком організовану агентством нерухомості.

З погляду більшості таких варіантів відносно безпечний хоча б тому, що люди довіряють операції з житлом професіоналам. Агентства нерухомості залучають заклопотані житловою проблемою маси знанням ринку, умінням рекламувати, продавати. Потенційним клієнтам обіцяють відстоювати їхні інтереси при виникненні складних ситуацій, клянуться і божаться перевірити «юридичну чистоту» квартири, організувати грамотну передачу грошей і т.д. Усе це чудово. Засмучує одне: ріелторські компанії беруть чималі комісійні.

Цікава арифметика

Розглянемо ситуацію простої альтернативної угоди. Продається одна квартира, замість купується інша. Я обдзвонила з десяток великих агентств. Розцінки – три відсотки і вище від вартості однієї квартири. Виходить, що прийдеться заплатити чималу суму навіть компанії з мінімальними комісійними.

За словами генерального директора агентства «Пенаті-нерухомість» Вероніки Панковій, середні комісійні компаній складають сьогодні три-чотири відсотка від вартості квартири за одну операцію з нерухомістю. Знижки бувають, якщо продається дороге житло або відбувається кілька операцій. Продавши квартиру, скажемо, за $100 000, і купити альтернативну за $150 000, прийдеться заплатити ріелторам такий мінімум: $3000 (три відсотки від $100 000) плюс $4500 (три відсотки від $150 000). Разом – $7500.

Також поширена практика, коли за здійснення альтернативної угоди агентство бере комісійні, виходячи з вартості найдорожчої квартири в ланцюжку. Правда, у цьому випадку воно прагне одержати за послуги в остаточному підсумку ту ж суму, що і при першій схемі розрахунків. У тім же самому варіанті продажу квартири за $100 000 і покупки за $150 000 «ставка» виросте і складе приблизно п'ять відсотків. У результаті агентство вийде на ті ж $7500 за роботу, виконану «під ключ».

А якщо альтернатива складніше, те і комісійні вище.

Тобто цілком проводити угоду через агентство – шлях досить витратний.

Третю схему можна рекомендувати тим, хто добре орієнтується в ситуації на ринку нерухомості, але боїться самостійно проводити альтернативну угоду цілком. Схема дозволяє істотно заощадити на оплаті послуг агентів, домовивши з ріелторами лише про оплату юридичного супроводу угоди.

Припустимо, людина вирішив переїхати з «однушки» у «двійки» з незначної – посильної для нього – доплатою. Або, навпаки, перебратися з більшої квартири в меншу, а на різницю в ціні купити будиночок у селі. Або поміняти один район на іншій.

З моменту виникнення самої ідеї треба чітко представити всі етапи угоди і вирішити, що можливо, а що ні зробити самостійно.

Три рядки реклами

Перший етап – проведення маркетингу або вивчення ринку. Щоб зорієнтуватися, треба купити рекламні газети, присвячені нерухомості. Подивившись, за якою ціною пропонуються аналогічні квартири, рекламу своєї можна почати з максимуму і потім торгуватися. Або з мінімуму, і дивитися, як відреагує ринок. Якщо бажаючих багато, ціну варто підняти.

Одним словом, етап вивчення ринку і визначення з ціною квартири цілком можна пройти самостійно.

Другий етап – реклама продаваної квартири. З огляду на, що рекламних видань по нерухомості (у тому числі Інтернет-видань) не так вуж багато, у самих великих з них можна змело розміщати оголошення. Витрати на рядкову рекламу невеликі і навряд чи кого-небудь розорять. А оскільки в ріелторскі бази попадає інформація з тих же самих видань, можна бути упевненим: цікавитися квартирою, що продається, будуть не тільки приватні особи, але і представники агентств.

Туди, де гроші лежать

У чому потрібна допомога фахівців-професіоналів, так це безпосередньо в організації угоди.

Допустимо, взяти аванс, написати розписку, нотаріально неї завірити ще можна самостійно. До того ж аванс приватним особам дають невеликий – $1000–2000. А от грамотно здійснити закладку і виїмку грошей уже складніше.

Тільки ріелтори знають банки, зручні для закладки.

Наприклад, в один банк можна прийти і читати всі документи буквально на коліні в присутності багатьох людей або провести друга година в жахливій тисняві. В іншому банку – просторі холи. Договір складають тет-а-тет зі співробітником. Є час всі уважний прочитати і перевірити.

Ріелтори добре знайомі з усіма нюансами закладки. Наприклад, що робити, якщо загублено ключ від осередку. Або на яких умовах кожен конкретний банк дозволить вийняти гроші покупцям, якщо угода з якихось причин зірвалася.

Сюрпризи без лапок

Більшість людей лише приблизно представляють, у якому житлі вони хотіли б жити надалі. Тому краще спочатку розібратися у власних почуттях (і підібрати квартиру), а з агентством домовитися лише про допомогу в оформленні.

Про те, як часом міняється представлення про майбутню квартиру, ілюструє ситуація, що нам описала родина наших читачів.

Чоловік, дружина і дитина жили в малогабаритній двохкімнатній квартирі в непоганому столичному районі, але далеко від батьків. Будинок старів, однак про знос або реконструкцію найближчим часом мова не йшла. Тому і вирішили помінятися на велику двохкімнатну квартиру в районі подалі від центра, але ближче до батьків. Варіантів переглянули чимало. І в результаті зуміли купити трикімнатну квартиру у вже готовій, зданій новобудові. Правда, у сусідньому районі, де споконвічно покупку квартири не планували. Але виявилося, що прямо від них ходить автобус до будинку батьків. Плюс – незавантажена дорога на дачу. Погодитеся, що жоден ріелтор, у якого в договорі чітко записане замовлення на «двійку» визначеного метражу, не став би пропонувати якісь інші варіанти. Зараз ця родина живе в новій трикімнатній квартирі і радується підібраному варіантові, адже це їхній вибір.

За матеріалами rway.ru/

інші статті:

Чим вигідно «старе» житло?
Незважаючи на численні достоїнства новобудов, квартири на вторинному ринку володіють поруч значних і вирішальних переваг.

Як повинна проводитися експертна оцінка нерухомості.
Ми продовжуємо публікацію циклу статей про оцінну діяльність в Україні. Раніше ми виклали об'єктивні передумови становлення і можливої сфери застосування експертної оцінки в Україні, розглянулии поняття «оцінювач» і організаційно-нормативні аспекти, зв'язані з діяльністю оцінювача, показали можливості визначення справедливої вартості як бухгалтерського поняття за допомогою експертної оцінки. У даній публікації розглядаються методологічні організаційні питання експертної оцінки нерухомості, що корисно знати цивілізованому замовникові а як приклад розглядається м. Львів.

Як правильно вибрати гарного ріелтора
Питання однозначно не двохзначне, а часом, і досить дорогий для тих, хто вирішив самостійно, без професійних знань визначених тонкощів законодавства, зайнятися продажем і, особливо, придбанням нерухомості у Львові. Природно, нікому не хочеться переплачувати, здавалися б зайві гроші, якимсь там ріелторам і тим більше, так називаним «чорним маклерам». Але, у рішенні питань зв'язаних із продажем або покупкою нерухомості, ні в якому разі не варто покладатися на ради всезнаючих дилетантів і щасливий випадок. Наслідку надмірної самовпевненості і юридично неправильно оформленої угоди, закінчуються не тільки втратою тієї самої, бажаної і що радує душу нерухомості, але, не рідко, утраті кровно зароблених «горбом і потім» засобів. У даному випадку, без перебільшення, буде досить доречну й актуальним згадати гарну, але, істину, що забувається часто в таких випадках, «скупий платить двічі».

Ради колишнього орендаря
Мені за час життя таких містах як Львів не раз доводилось знімати житло як самостійно, так і за допомогою ріелтора. Доводилося і самому виступати як агента і підшукувати людям житло в оренду. Останнє наштовхнуло на думку про те, що не заважало б розповісти потенційним квартиронаймачам (точніше, орендарям), як знімати житло в Москві з найменшими турботами і витратами. Сподіваюся, мій досвід виявиться вам корисний.

Мишоловки при оренді житла
Безкоштовний сир - тільки в мишоловці. Але, на жаль, і `платний` теж часто стає лиш принадою, особливо, якщо мова йде про оренду стандартних квартир рядовими громадянами, для яких 100 доларів на місяць - гроші. Як правило, такі орендарі заощаджують на усьому: на агентах, на зручності місця розташування і стані житлових приміщень. Такі люди, як правило, шукають підходящі варіанти `з рук у руки`, вірять хазяїнам на слово й учаться на своїх помилках.

Як продати квартиру, у якої багато власників?
Розбираємо особливості угод з житлом, оформленим у загальну спільну або часткову власність у Львові. Найпоширеніші ситуації, коли виникає загальна власність на нерухомість, - це спадкування, приватизація і придбання майна в період шлюбу.

головна: