Кожен клієнт, що бажає продати-купити квартиру у Львові, тобто провести альтернативну угоду, як Іван-царевич коштує в роздумах на розпуття: чи провести йому угоду самостійно, чи цілком покласти неї на ріелторське агентство або ж зважитися на «напівсамостійний» варіант, тобто звертатися до ріелторам тільки на найважчих етапах угоди. Ціна цього вибору виміряється в грошових знаках, що складаються в цілком відчутну суму. Але економія часом сполучена з ризиком. Так, коли ж варто ризикувати, а коли заощаджувати?

Шлях № 1

Сам собі ріелтор

Деякі, особливо досвідчені продавці і покупці, що пройшли через горна не однієї угоди, думають, що настав момент, коли вони можуть обійтися без допомоги фахівця. І вони готові усі зробити самі: провести маркетинг, зібрати документи, установити ціну, продати квартиру. І самий головне – провести фінансовий розрахунки. Знов-таки — самостійно підібрати альтернативну квартиру, перевірити її юридичну чистоту, розрахуватися з продавцем.

Звичайно, можна заощадити на оплаті праць ріелторів значну суму. Так, одна наша загальна знайома – юрист по утворенню, що вибрало цей шлях, підрахувала, що, звернися вона до послуг фахівців ринку нерухомості, то зі своєї однокімнатної квартирки могла б виїхати лише в двійку. Провернувши ж альтернативу самостійно, наша дама-юрист заощадила гроші і зуміла оселитися в невеликій трикімнатній квартирі.

Але шлях самостійного здійснення угод, яким пройшла відважна дама з досить підходящим для обраної нею шляху юридичним утворенням, багато хто не без основ вважають небезпечним і витратним за часом. Хто знає, може ви за витрачене на ходіння по інстанціях час, зумієте заробити більше, ніж заплатите ріелторам у виді комісійних.

Шлях № 2

Віддаємося в професійні руки

Подивимося, що буде, якщо ми довіримося професіоналам. «Альтернативна угода – процес непростої. «Складність його складається в дотриманні балансу інтересів не тільки продавця і покупця одного з об'єктів нерухомості, але й у тих же діях стосовно інших учасників ланцюжка продажів і покупок. Крім того, на відміну від так званих «прямих продажів», гроші як платять, так і одержують трохи учасників угоди. Так що якісно здійснити подібного роду операцію з нерухомістю здатні тільки фахівці», — повідомив нам заступник генерального директора по регулярному ринку житла «Львів-Брокерідж» Олексій Шлівак, і перелічив набір послуг, що ріелтори надають при «альтернативі»:

— пошук покупця на квартиру клієнта;

— перевірка документів на квартиру;

— збір документів для угоди по квартирі клієнта;

— пошук об'єкта для клієнта;

— перевірка документів на підібрану квартиру;

— організація підписання договору закупівлі-продажу і подача його на державну реєстрацію;

— підготовка й організація підписання всіх супутній угоді договорів і угод (договору авансу, угоди об передачі задатку і т.д.);

— проведення переговорів із усіма сторонами.

Професіонали вважають, що комплексна угода буде більш ефективної і заощадить час і нерви клієнтів. З цим не можна не погодитися. Але і коштують послуги фахівців недешево.

Представивши клієнтами, заклопотаними альтернативою, ми обдзвонили великі ріелторські компанії. От підсумок нашої розмови: Представимо, що продається одна квартира, замість купується інша. Розцінки комісійних – від 3 до 6% від ціни кожної з квартир. Виходить, що навіть агентству з мінімальними комісійними прийдеться заплатити чималу суму. Наприклад, продавши квартиру за $50 тис., купити альтернативну за $ 100 тис., ріелторам прийдеться заплатити – $1500 + $3000 = $4500. До речі, колись брали комісійні тільки з однієї квартири в альтернативі, а тепер, виходить, «стрижуть» грошик і з покупки, і з продажу...

«У даний час комісійні в різних компаніях розраховуються по-різному, — роз'ясняє нам Олексій. — Якщо раніш, в основному, розмір комісії складав 6% від вартості найдорожчої квартири в угоді, те зараз компанії позиціонують 3% і менш. Однак насправді беруть цей відсоток з кожної квартири в ланцюжку. Тому описана ситуація «має місце бути». У нашій компанії в залежності від складності угоди, вартість послуг складає від 3% до 6%».

Виходить, спробувати заощадити можна й отут і трохи «збити» ціни комісійних. У кінців-кінців, торг отут явно доречний, з агентством навіть потрібно торгуватися. До того ж зараз не самий активний час на ринку, і клієнти на дорозі не валяються! А можна відслідковувати різні акції, що проводять компанії і спробувати підбудуватися до них. Так, наприклад, агентство нерухомості «Відкрита Компанія», що працює на вторинному ринку з початку літа проводить акцію «Тариф ЛІТНІЙ», обіцяючи клієнтам швидко — протягом 30 днів продавати квартири. А якщо квартира в ці терміни не продається, тоді комісійні «скостять» на 30%. Теж варіант.

Шлях № 3

Клієнт + ріелтор

Цей шлях для тих, хто більш-менш орієнтується в ситуації на ринку нерухомості, але боїться цілком самостійно провести альтернативну угоду.

З моменту виникнення самої ідеї треба чітко представити етапи угоди і вирішити, що можливо, а що ні, зробити самостійно. «Безумовно, ріелтори можуть підключитися до угоди на будь-якій її стадії. Наприклад, можна замовити тільки оформлення або юридичну перевірку», — говорить Олексій.

Так, наприклад, експертне ріелт-бюро «Тактик і Практик» (Група Компаній МИАН) спеціалізується на допомозі людям, що не планують купувати повний пакет послуг ріелторського агентства, але хочуть одержати підтримку професіоналів. В агентство можна звернутися за консультацією й оцінкою повноти і стану необхідних документів. Юрист компанії допоможе скласти договір, експерти дадуть інструкції з кожному етапові проведення угоди, роз'яснить важливі нюанси, застереже від помилок.

Як пояснила генеральний директор компанії Галина, клієнт фактично розділяє зі співробітником агентства обов'язку, підключаючи експертів тільки тоді, коли їхня допомога дійсно необхідна. При цьому вартість серії консультацій по покупці/продажеві квартири складає 10 тис. карбованців, а повний комплект практичних послуг укладається в 40 тис. карбованців.

«Наші клієнти – це, як правило, високоосвічені люди, що прагнуть до економії, але при цьому багато чого можуть зробити самі. Наприклад, оцінити ситуацію на ринку, провести моніторинг цін. Буває, що людина хоче тримати ситуацію під контролем, до нас звертаються ті, хто працює з ріелтором, - розповідає Галина, - Найчастіше клієнт звертається до наших юристів для висновку і супроводу договору, у тому числі і його реєстрації в держструктурах, збором і оцінкою пакета документів». Уявимо собі угоду по нашому третьому варіанті, розбиту на етапи і подивимося, коли потрібно підключити ріелтора.

Етап вивчення ринку і підбора бажаного результату: самостійно

Кожному чи більш менш утвореній людині нескладно одержати основні представлення про ринок. Для цього треба хоча б купити рекламні газети. Подивившись, за якою ціною пропонуються аналогічні квартири, рекламу своєї можна почати з максимуму і торгуватися. Або з мінімуму, і дивитися, як реагує ринок. Якщо бажаючих багато, то ціну потрібно піднімати.

Інтернет також підкаже, за якою ціною найкраще виставити квартиру. Можна обдзвонити і агентства нерухомості. У кожної людини є лише приблизне розуміння того, у якому житлі він хотів би жити надалі. Саме тому зручно самому підібрати собі квартиру, а з агентством домовитися лише про допомогу в оформленні.

Приклад з життя:

Родина жила в малогабаритній двохкімнатній квартирі в непоганому районі Львова, але далеко від батьків і від дачі. Будинок, у якому жила родина, старів, але про знос або реконструкцію найближчим часом мова не йшла. Тому і вирішили вони помінятися на велику двохкімнатну квартиру в районі подалі від центра, але ближче до дачі і до батьків. Варіантів подивилися багато. І в результаті їм удалося купити трикімнатну квартиру у вже готовій, зданій новобудові, але в сусідньому районі, де споконвічно покупку квартири вони не планували. Виявилося, що прямо від їхнього нового житла ходить автобус до рідного дому. Плюс – незавантажена дорога на дачу. Навряд чи ріелтор, у якого в договорі прописане чітке замовлення на двохкімнатну квартиру визначеного метражу, не став би пропонувати якісь інші варіанти.

Етап рекламування товару: самостійно

Зважаючи на те, що рекламних, у тому числі й Інтернет-видань по нерухомості, у столиці відносно небагато, у самих великих з них можна змело розміщати оголошення. Витрати на рядкову рекламу невеликі, цілком по кишені навіть малозабезпеченим людям. Тому що в ріелторські бази потрапить інформація з тих самих видань, можна бути упевненим, що цікавитися квартирою, що продається, будуть не тільки приватні особи, але і представники агентств.

Закони ринку прості. Дзвоників мало, що бажають дивитися і зовсім ні, виходить, ціна явно завищена. Дзвоники йдуть, що бажають дивитися вибудовуються в довгий ланцюжок, треба подумати про підвищення ціни. Золоту середину завжди можна знайти самостійно і не думати, що якийсь агент обшахрує тебе, сховавши тыщу – іншу, домовивши з покупцем.

Етап юридичної перевірки: з ріелтором

У принципі, піти в паспортний стіл і узяти виписку з будинкової книги, у стані будь-який покупець разом із продавцем квартири. Є чи заборона на реєстрацію чи квартири ні, до подачі документів не скаже ніхто. Але, звичайно, якщо купується альтернативна квартира з якоюсь складною історією, краще, щоб доцільність такого придбання оцінили фахівці. До того ж, практично у всіх агентств нерухомості свої канали в реєстраційних службах. Тому перевірку юридичної чистоти, оцінку доцільності придбання саме тієї квартири, що хоче покупець, краще проводити через агентство.

Етап складання договору, подальший супровід: з юристом ріелторського агентства

От на цьому точно не варто заощаджувати. Занадто відповідальний момент, занадто важливий документ. Це найбільш дорога послуга й у середньому за юридичний супровід у залежності від складності угоди в різних агентствах нерухомості клієнти платять від $1500-2500.

Етап угоди: з ріелтором

Допустимо, взяти аванс, написати розписку, нотаріально неї завірити ще можна. До того ж аванс приватним особам дають невеликий – $500-1000. А от грамотно провести закладку і виїмку грошей - уже складніше. Тільки ріелтори знають банки, зручні для закладки.

Наприклад, в один банк можна прийти і читати всі документи, що готуються, буквально на коленке в присутності багатьох людей по сусідству. Можна провести години два в жахливій тисняві і заробити серцевий приступ. В іншому банку – просторі холи. Договір складається наодинці зі співробітником. Їсти час почитати й осмислити, зібратися з думками і перевірити, чи всі складене правильно.

Риэлтеры знайомі і з різними іншими нюансами закладки. Наприклад, що робити, якщо загублено ключ від осередку. Або на яких умовах кожен конкретний банк дозволить вийняти гроші покупцям, якщо угода з якихось причин зірвалася.

Відомі випадки, що деякі банки, не порушивши ніяких умов свого договору, готові надати доступ до осередку у випадку, якщо угода не відбулася, тільки через кілька місяців з моменту закладки. Фактично на цей термін у покупців квартири заморожуються гроші. Більшість з нас усіх цих тонкостей не знає. Тому етап угоди, зв'язаний з передачею грошей, краще проходити з ріелторами.

Приклад з життя:

Клієнти залучили ріелторську компанію тільки на етапі оформлення, і вдячні агентові за те, що порадив – не поскупитися на $300 і замовити перевірку грошей, що закладаються, банківським співробітником. Виявилося, що з $100 тис., що закладаються в осередок грошей, $9 тис. — старі, рвані, потерті. А деякі купюри навіть фальшиві. Зрозумівши, що не удасться закласти «неліквід», покупці вийняли з іншої кишені нові купюри.

Отже, зважившись «напівсамостійну» альтернативну угоду з залученням фахівців на самих важких етапах, цілком реально заощадити.

Самостійно можна:

— вивчити ринок нерухомості;

— отрекламировать квартиру;

— підібрати підходящий варіант;

А досвідчені професіонали допоможуть:

— перевірити юридичну чистоту квартири;

— укласти і підписати договір;

— закласти гроші, і, відповідно, прийняти них з банківського осередку

За матеріалами rway.ru/

інші статті:

Чим вигідно «старе» житло?
Незважаючи на численні достоїнства новобудов, квартири на вторинному ринку володіють поруч значних і вирішальних переваг.

Як повинна проводитися експертна оцінка нерухомості.
Ми продовжуємо публікацію циклу статей про оцінну діяльність в Україні. Раніше ми виклали об'єктивні передумови становлення і можливої сфери застосування експертної оцінки в Україні, розглянулии поняття «оцінювач» і організаційно-нормативні аспекти, зв'язані з діяльністю оцінювача, показали можливості визначення справедливої вартості як бухгалтерського поняття за допомогою експертної оцінки. У даній публікації розглядаються методологічні організаційні питання експертної оцінки нерухомості, що корисно знати цивілізованому замовникові а як приклад розглядається м. Львів.

Як правильно вибрати гарного ріелтора
Питання однозначно не двохзначне, а часом, і досить дорогий для тих, хто вирішив самостійно, без професійних знань визначених тонкощів законодавства, зайнятися продажем і, особливо, придбанням нерухомості у Львові. Природно, нікому не хочеться переплачувати, здавалися б зайві гроші, якимсь там ріелторам і тим більше, так називаним «чорним маклерам». Але, у рішенні питань зв'язаних із продажем або покупкою нерухомості, ні в якому разі не варто покладатися на ради всезнаючих дилетантів і щасливий випадок. Наслідку надмірної самовпевненості і юридично неправильно оформленої угоди, закінчуються не тільки втратою тієї самої, бажаної і що радує душу нерухомості, але, не рідко, утраті кровно зароблених «горбом і потім» засобів. У даному випадку, без перебільшення, буде досить доречну й актуальним згадати гарну, але, істину, що забувається часто в таких випадках, «скупий платить двічі».

Ради колишнього орендаря
Мені за час життя таких містах як Львів не раз доводилось знімати житло як самостійно, так і за допомогою ріелтора. Доводилося і самому виступати як агента і підшукувати людям житло в оренду. Останнє наштовхнуло на думку про те, що не заважало б розповісти потенційним квартиронаймачам (точніше, орендарям), як знімати житло в Москві з найменшими турботами і витратами. Сподіваюся, мій досвід виявиться вам корисний.

Мишоловки при оренді житла
Безкоштовний сир - тільки в мишоловці. Але, на жаль, і `платний` теж часто стає лиш принадою, особливо, якщо мова йде про оренду стандартних квартир рядовими громадянами, для яких 100 доларів на місяць - гроші. Як правило, такі орендарі заощаджують на усьому: на агентах, на зручності місця розташування і стані житлових приміщень. Такі люди, як правило, шукають підходящі варіанти `з рук у руки`, вірять хазяїнам на слово й учаться на своїх помилках.

Як продати квартиру, у якої багато власників?
Розбираємо особливості угод з житлом, оформленим у загальну спільну або часткову власність у Львові. Найпоширеніші ситуації, коли виникає загальна власність на нерухомість, - це спадкування, приватизація і придбання майна в період шлюбу.

головна: