Ми продовжуємо публікацію циклу статей про оцінну діяльність в Україні. Раніше ми виклали об'єктивні передумови становлення і можливої сфери застосування експертної оцінки в Україні, розглянулии поняття «оцінювач» і організаційно-нормативні аспекти, зв'язані з діяльністю оцінювача, показали можливості визначення справедливої вартості як бухгалтерського поняття за допомогою експертної оцінки. У даній публікації розглядаються методологічні організаційні питання експертної оцінки нерухомості, що корисно знати цивілізованому замовникові а як приклад розглядається м. Львів.

Перш ніж викладати питання методології й організації експертної оцінки нерухомості, хотілося б дати кілька визначень, зв'язаних з нерухомістю і які корисно знати кожному цивілізованому замовникові, що володіє нерухомістю або збирається стати власником.

Нерухомість (нерухоме майно) — це земельні ділянки й усе, що розміщено на них і тісно зв'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких неможливо без нанесення їм непропорційного збитку.

Таке визначення приведене в проекті Положення (Національного Стандарту) Експертної Оцінки нерухомого майна. Більш зрозуміле визначення нерухомості приведене в Міжнародних Стандартах Оцінки. У цьому документі нерухомість визначається як фізична ділянка землі і стосовні до нього поліпшення, виконані людиною. Це матеріальна, відчутна «річ», яку можна подивитися, поторкати, що включає землю і всі спорудження на ній, а також над або під нею.

Для того щоб розрізнити поняття нерухомості як фізичного об'єкта і власності як юридичного поняття, існує таке поняття, як право власності на нерухомість, що включає в себе усі права, інтереси і привілеї, зв'язані з володінням нерухомим майном, і володіння, що виражаються якими-небудь доказами, що існують окремо від самої нерухомості як фізичного об'єкта.

Таким чином, «нерухомість» відноситься до матеріальних понять, а «право власності» — до нематеріального. Це важливо знати тому, що підходи, методи і процедури експертної оцінки матеріальних і нематеріальних активів відрізняються, і замовник повинний знати, що він хоче оцінювати: або нерухомість як матеріальний об'єкт, або право власності на цей об'єкт, як нематеріальний актив.

Розглянемо склад елементів нерухомості, як матеріального активу. Вище було сказано, що нерухомість — це земельна ділянка і поліпшення на ньому, під ним і над ним.

Земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими границями, що характеризується визначеним місцем розташування, господарським використанням, правовим режимом і іншими істотними ознаками, визначеними стосовно нього правами.

Поліпшення земельної ділянки — які-небудь фізичні об'єкти, розміщені в границях земельної ділянки і фізично зв'язані з нею, а також фізичні наслідки яких-небудь мір, що привели до зміни рельєфу, умові освоєння земельної ділянки або потенційного прибутку його використання. До покращень звичайно відносяться будинки, спорудження, багаторічні насадження, незавершене будівництво й інші об'єкти.

Будинки — будівельно-архітектурні об'єкти, основним призначенням яких є створення умов для праці, соціально-культурного обслуговування, збереження матеріальних цінностей.

Спорудження — інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (шахти, нафтові шпари, дороги, греблі, естакади і т.п.) або для обслуговування населення (спорудження міського благоустрою і т.п.).

Багаторічні насадження — усі види штучних багаторічних насаджень незалежно від віку: плодово-ягідні, технічні, захисні, декоративні й озеленювальні насадження усіх видів; штучні насадження ботанічних садів, парків, скверів, вулиць, бульварів, дворів, територій підприємств і т.п.

Незавершене будівництво — об'єкти, по яких у встановленому порядку не оформлені документи про приймання об'єкта в експлуатацію.

На жаль, в умовах законодавчої бази України в більшості випадків основна складової нерухомості, земельна ділянка, не може вважатися формально матеріальним активом, тому що він не є власністю власника покращень (будинків, споруджень і т.д.) розташованих на цій ділянці, тому можна оцінювати тільки право користування цією ділянкою. В даний час експертна оцінка нерухомості в складі земельної ділянки і покращень може здійснюватися тільки в тому випадку, якщо мається документальне оформлення права власності на земельну ділянку. В всіх інших випадках як об'єкт нерухомості виступають тільки поліпшення на земельній ділянці: будинку, спорудження, багаторічні насадження і т.д. замовникові оцінки необхідно знати усе вищевикладене для того, щоб правильно скласти завдання на оцінку конкретного об'єкта нерухомості. Однак складання завдання на оцінку об'єкта нерухомості є лише одним з етапів оцінки.

Щоб замовник мав представлення про весь процес оцінки, ми вважаємо за необхідне хоча б коротко ознайомити його з технологією оцінки об'єктів нерухомості.

Оцінка вартості нерухомості — складний трудомісткий творчий процес, що складається з декількох стадій і етапів:

1. Постановка задачі (визначення проблеми).

2. Попередній огляд об'єкта й укладання Договору на оцінку об'єкта.

3. Збір і аналіз даних.

4. Вибір методології оцінки.

5. Оцінка права користування або володіння земельною ділянкою.

6. Оцінка покращень (будинків, споруджень і т.д.) із застосуванням декількох підходів.

7. Узгодження результатів оцінки, отриманих за допомогою різних підходів.

8. Складання Звіту й Експертного висновку про оцінку і передача їхньому замовникові.

Якщо по стадіях 4-8 замовника, в основному, будуть цікавити результати, то в реалізації стадій 1-3 він повинний брати безпосередню участь. Оскільки дана публікація підготовлена, в основному, для замовників, далі ми докладно зупинимося на розкритті змісту перших стадій (1-3) і лише конспективно — на наступним (4-8).

Постановка задачі (визначення проблеми) — досить відповідальна стадія, тому що від якісного виконання робіт на цій стадії залежить вибір адекватної методології оцінки, що і визначить у майбутньому її результати. Постановка задачі включає наступні етапи:

* ідентифікація об'єкта нерухомості;

* виявлення предмета оцінки;

* визначення дати оцінки;

* установлення мети і функції оцінки;

* установлення виду оцінної вартості;

* складання обмежувальних умов і ознайомлення з ними замовника.

Розглянемо зміст окремих етапів.

Ідентифікація об'єктів нерухомості — це встановлення і письмова фіксація найменування об'єкта, його юридичного статусу, місця розташування, фізичного складу і фактичних характеристик.

Установлення предмета оцінки — це виявлення того, що підлягає оцінці: весь комплекс майнових прав або тільки деякі майнові права (право на оренду, на частку в спільних правах і т.д.).

Визначення дати оцінки — є досить істотним моментом для всього процесу оцінки, тому що з часом вартість об'єктів нерухомості під впливом численних зовнішніх і внутрішніх факторів може змінюватися. Дата оцінки — це дата, на яку визначається вартість об'єкта оцінки. Як правило, дату оцінки встановлюють спільно експерт-оцінювач і замовник, і вона збігається з датою огляду об'єкта. У деяких випадках дату оцінки можуть установлювати треті особи, наприклад, податкові органи або суди в зв'язку з неплатоспроможністю підприємства, ліквідаційні комісії при банкрутстві підприємства і т.д.

Установлення мети і функції оцінки — один з найважливіших етапів, що визначає наступний вибір методології оцінки, від якої, у свою чергу, в основному і залежать результати оцінки.

Формулюючи мету оцінки, необхідно відповісти на питання: що оцінюється? Ціль оцінки визначає вид оцінної вартості (базу оцінки), що повинна бути визначена після встановлення мети, характер використовуваних даних, а також принципи і підходи, якими буде керуватися оцінювач, роблячи оцінку об'єкта. Тому однозначне визначення і фіксація мети оцінки проводиться саме на стадії постановки задачі спільно замовником і оцінювачем. Прикладами цілей можуть бути:

* визначення ринкової вартості повних прав власності на будинки і спорудження оцінюваного об'єкта з правом користування земельною ділянкою;

* визначення ринкової вартості повних прав власності на оцінюване приміщення;

* визначення ліквідаційної вартості об'єкта нерухомості і т.д.

замовникові варто знати, що використання отриманих результатів оцінки нерухомості для інших цілей, крім зазначених у постановці задачі і Звіті про оцінку, є некоректним і неприпустимим. Це зв'язано з тим, що, наприклад, методи оцінки об'єкта нерухомості для наступного продажу відрізняються від методів, використовуваних для оцінки при його ліквідації і т.д.

Формуючи функцію оцінки, потрібно відповісти на запитання: для чого необхідна оцінка? Тобто, функція оцінки визначає сферу її наступного використання. Оцінка може вироблятися для наступної купівлі, продажу, кредитування, оренди, ліквідації, страхування об'єкта нерухомості і т.д. При постановці задачі й у Звіті про оцінку обов'язково вказується, для якої функції або функцій будуть використані результати оцінки.

При одній меті оцінки може бути кілька функцій оцінки і навпаки. Приведемо приклади деяких сполучень цілей і функцій оцінки:

* ціль оцінки — визначення ринкової вартості повних прав власності на оцінюваний будинок; функція оцінки — результати оцінки будуть використані при ухваленні рішення щодо продажу оцінюваного будинку;

* ціль оцінки — визначення ринкової вартості повних прав власності на об'єкт нерухомості і прав довгострокової оренди земельної ділянки під ним; функція оцінки — оцінка може бути використана для:

* наступного продажу;

* кредитування під заставу оціненого об'єкта;

* випуску і розміщення акцій, продажеві акцій персоналові;

* роздягнула майна;

* ціль оцінки — визначення ринкової вартості неспеціалізованих основних засобів і залишкової вартості заміщення спеціалізованих основних засобів підприємства; функція оцінки — результати оцінки будуть використані для визначення справедливої вартості основних засобів при їхній переоцінці з метою її відображення в бухгалтерському обліку і фінансовій звітності підприємства.

На закінчення опису цього етапу хотілося б дати замовникові наступна рада — якщо оцінювач не може допомогти Вам у встановленні мети і функції оцінки або плутається в цих поняттях, краще відразу відмовтеся від його послуг, тому що правильність майбутніх результатів оцінки такого оцінювача сумнівна.

Визначення виду вартості багато в чому залежить від мети і функції оцінки, а також від типу об'єкта нерухомості. Про види оцінних вартостей і їхньому виборі в залежності від цих факторів докладно розказано в попередній статті. Тому ми лише нагадаємо, що бувають ринкові і неринкові бази оцінки.

Ринкові бази оцінки включають ринкову вартість і ринкову вартість при існуючому використанні. Неринкові бази оцінки включають такі види вартості як інвестиційна вартість, ліквідаційна вартість, вартість ліквідації (не плутати з попередньої), страхова вартість, податкова вартість, вартість заміщення, споживча вартість, спеціальна вартість. Визначення виду вартості є прямій і досить відповідальною задачею оцінювача, тому що обумовлює наступний вибір методології оцінки, включаючи вибір підходів, методів і оцінних процедур.

Складання обмежувальних умов і ознайомлення з ними замовника є останнім етапом стадії постановки задачі. Експерт-оцінювач повинен скласти перелік обмежувальних умов і припущень, що супроводжують процес оцінки вартості будь-якого об'єкта нерухомості. Обмежувальні умови і припущення формулюються оцінювачем і узгоджуються з замовником з метою обопільного захисту їхніх інтересів. Це робиться для того, щоб уникнути в майбутньому при виконанні оцінки і складанні Звіту можливих конфліктних ситуацій у взаєминах між замовником і Експертом. У даній публікації не розглядаються докладно зміст обмежувальних умов і припущення, однак, кожен замовник повинний зажадати від Експерта дати по кожному з них пояснення. Якщо Експерт не в змозі це зробити, варто відмовитися від його послуг.

Попередній огляд об'єкта й укладання Договору оцінки — друга стадія процесу оцінки, що складає з огляду об'єкта, ознайомлення з вихідною інформацією про нього і встановлення джерел її виникнення, складання і підписання Договору на експертну оцінку з додатком до нього — завданням на оцінку.

Технологія огляду і збору інформації з об'єкта відома кожному кваліфікованому оцінювачеві і немає необхідності її викладати. Хотілося б нагадати замовникові, що чим більш повну і докладну інформацію про об'єкт він надасть Експертові, тим у більшій мері оцінна вартість об'єкта буде відповідати істині. Іноді замовник просить Експерта терміново провести оцінку нерухомості й останній погоджується зробити цю роботу, не виїжджаючи на об'єкт. Це одне із самих серйозних порушень норм професійної діяльності оцінювача, і ми просили би замовника не підштовхувати оцінювачів на здійснення такого порушення.

Після огляду об'єкта і переговорів звичайно полягає Договір між замовником і Експертом, у якому обмовляються права та обов'язки сторін, вартість послуг по оцінці, терміни виконання робіт, умови конфіденційності взаємопредставлених даних і документів і інші особливі умови, що обидві сторони визнають за необхідне включити в Договір. До Договору додається завдання, що містять найменування замовника й Експерта, визначення предмета і дати оцінки, мети і функції оцінки, виду (видів) оцінної вартості, обмежувальних умов і припущень.

Вибір методології оцінки — третя стадія процесу оцінки, що здійснюється Експертом. При реалізації цієї стадії улаштовується можливість застосування визначених підходів і методів, застосовних для оцінки даного конкретного об'єкта нерухомості.

Міжнародні Стандарти Оцінки і Норми професійної діяльності оцінювача в Україні передбачають застосування при оцінці нерухомості трьох загальновизнаних у професійній оцінній практиці підходів: дохідного, витратного і порівняльного. Кожний з підходів може бути реалізований декількома методами. Вибір підходів і методів, використовуваних при оцінці конкретної нерухомості, визначається метою оцінки, обраною базою оцінки і характером об'єкта.

Дохідний підхід базується на визначенні вартості об'єкта оцінки на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об'єктом. Основними методами дохідного підходу є: метод прямої капіталізації доходу і метод дисконтування грошового потоку. Метод прямої капіталізації де застосований у випадках, коли Експерт вважає, що прогнозований річний чистий операційний доход є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, а період його одержання обмежений у часі. Метод дисконтування грошового потоку (непрямої капіталізації) буде застосований у тих випадках, коли Експерт вважає, що прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є не однаковими по величині і непостійні протягом обраного періоду прогнозування. Методи дохідного підходу доцільно застосовувати при ринкових базах оцінки вартості об'єкта.

Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки на дату оцінки з подальшим її коректуванням на суму його зносу і знецінення. Основними методами витратного підходу є: метод відтворення і метод заміщення функціональним аналогом. Практично обидва методи цього підходу ідентичні і розрізняються лише процедурою визначення або валової вартості відтворення, або валової вартості заміщення об'єктом аналогом. Витратний підхід рекомендується застосовувати, коли заміщення об'єкта оцінки шляхом його відтворення фізично можливо й економічно доцільно, а також для оцінки спеціалізованих об'єктів, ринок купівлі-продажу яких відсутній.

Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, і внесенні відповідних коректувань з метою обліку відмінностей між об'єктами аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість оцінюваного об'єкта. Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості при наявності активного ринку даного виду об'єктів.

Вибір підходів і методів є прерогативою оцінювачів. Міжнародні й українські нормативні документи по оцінці рекомендують застосовувати при оцінці конкретного об'єкта якнайбільше підходів і методів у кожнім підході, а при неможливості застосування того або іншого підходу і методу — давати чіткі пояснення таких обмежень. Замовник повинний знати ці положення і жадати від оцінювача їхнього строгого дотримання.

Оцінка прав користування або володіння земельною ділянкою й оцінка покращень (будинків, споруджень і т.п.), що складають п'яту і шосту стадії, є безпосередньою роботою оцінювача, що виконується їм із застосуванням визначених оцінних процедур і прийомів. Замовникові навряд чи необхідно докладно знати технологію виконання цих операцій, хоча він вправі зажадати пояснення від оцінювача по кожній з них.

Узгодження результатів оцінки — сьома стадія процесу оцінки, дозвіл протиріч у результатах, отриманих при оцінці вартості нерухомості різними методами і визначення найбільш ймовірної оцінної вартості об'єкта. замовникові корисно знати, що нормативними документами по оцінці забороняється погоджувати результати шляхом розрахунку середньої арифметичної величини вартостей, отриманих від використання декількох методів, а також те, що аргументація процедури узгодження повинна бути в обов'язковому порядку викладена в Звіті.

Складання Звіту й Експертного висновку про експертну оцінку є завершальною стадією процесу оцінки. Відповідно до Норм професійної діяльності оцінювача, Звіт повинний містити: обсяг оцінюваних прав, ціль оцінки, вид обумовленої вартості, дату оцінки і дату складання звіту, короткий опис методології оцінки, опис об'єкта оцінки і його найближчого оточення, розрахунки вартості об'єкта оцінки одним або декількома методами, узгодження результатів Звіту й обґрунтування остаточне обраної оцінної вартості. Наприкінці Звіту повинний бути приведений сертифікат-свідчення, що вказує на те, що оцінка проведена об'єктивно і виконана особисто даним оцінювачем відповідно до Норм професійної діяльності. Як додатки до Звіту можуть бути приведені деякі вихідні дані, копії використаних у роботі документів, окремі розрахунки, фотографії об'єкта або окремих його елементів і т.д., а також копії документів, що підтверджують професійну кваліфікацію оцінювача.

Допускається навіть усний звіт про оцінку нерухомості, однак, як показує практика, у переважній більшості випадків застосовується письмова форма Звіту в скороченому (табличному) або розширеному (описовому) видах. Скорочена форма Звіту застосовується для невеликих ординарних об'єктів. Кожен Звіт повинний бути підписаний оцінювачем і скріплений печаткою експертної організації, у якій працює оцінювач.

Любою звіт про оцінку достовірний лише в повному обсязі і лише в зазначених у ньому цілях. Ні замовник, ні експерт не можуть використовувати Звіт або яку-небудь його частину інакше, чим це передбачено метою оцінки.

Звичайно, викладені рекомендації в більшій мері стосуються замовників досить великих робіт з оцінки, однак, навіть замовник оцінки 10 м2 орендованої площі може повною мірою скористатися своїми правами, викладеними в даній рекомендації.

За матеріалами binfo.zp.ua

інші статті:

Ради колишнього орендаря
Мені за час життя таких містах як Львів не раз доводилось знімати житло як самостійно, так і за допомогою ріелтора. Доводилося і самому виступати як агента і підшукувати людям житло в оренду. Останнє наштовхнуло на думку про те, що не заважало б розповісти потенційним квартиронаймачам (точніше, орендарям), як знімати житло в Москві з найменшими турботами і витратами. Сподіваюся, мій досвід виявиться вам корисний.

Мишоловки при оренді житла
Безкоштовний сир - тільки в мишоловці. Але, на жаль, і `платний` теж часто стає лиш принадою, особливо, якщо мова йде про оренду стандартних квартир рядовими громадянами, для яких 100 доларів на місяць - гроші. Як правило, такі орендарі заощаджують на усьому: на агентах, на зручності місця розташування і стані житлових приміщень. Такі люди, як правило, шукають підходящі варіанти `з рук у руки`, вірять хазяїнам на слово й учаться на своїх помилках.

Як правильно вибрати гарного ріелтора
Питання однозначно не двохзначне, а часом, і досить дорогий для тих, хто вирішив самостійно, без професійних знань визначених тонкощів законодавства, зайнятися продажем і, особливо, придбанням нерухомості у Львові. Природно, нікому не хочеться переплачувати, здавалися б зайві гроші, якимсь там ріелторам і тим більше, так називаним «чорним маклерам». Але, у рішенні питань зв'язаних із продажем або покупкою нерухомості, ні в якому разі не варто покладатися на ради всезнаючих дилетантів і щасливий випадок. Наслідку надмірної самовпевненості і юридично неправильно оформленої угоди, закінчуються не тільки втратою тієї самої, бажаної і що радує душу нерухомості, але, не рідко, утраті кровно зароблених «горбом і потім» засобів. У даному випадку, без перебільшення, буде досить доречну й актуальним згадати гарну, але, істину, що забувається часто в таких випадках, «скупий платить двічі».

Як продати квартиру, у якої багато власників?
Розбираємо особливості угод з житлом, оформленим у загальну спільну або часткову власність у Львові. Найпоширеніші ситуації, коли виникає загальна власність на нерухомість, - це спадкування, приватизація і придбання майна в період шлюбу.

Чим вигідно «старе» житло?
Незважаючи на численні достоїнства новобудов, квартири на вторинному ринку володіють поруч значних і вирішальних переваг.

Як повинна проводитися експертна оцінка нерухомості.
Ми продовжуємо публікацію циклу статей про оцінну діяльність в Україні. Раніше ми виклали об'єктивні передумови становлення і можливої сфери застосування експертної оцінки в Україні, розглянулии поняття «оцінювач» і організаційно-нормативні аспекти, зв'язані з діяльністю оцінювача, показали можливості визначення справедливої вартості як бухгалтерського поняття за допомогою експертної оцінки. У даній публікації розглядаються методологічні організаційні питання експертної оцінки нерухомості, що корисно знати цивілізованому замовникові а як приклад розглядається м. Львів.

головна: